김수현 교수(이하 김) : 이명박 정부가 현재의 자연스런 (집값하락) 추세를 이상하게 끌고가지 말았으면 좋겠다. 이 흐름은 이상하게 끌고만 가지 않으면 정상적으로 갈 수 있다고 본다. 원래 내려가야할 상황인데 이걸 좀 더 키웠다가 꺼지게되면 감당할 수 없다. 지금 상황이 일본의 20년전과 굉장히 유사하다. 최저기준 미달가구도 비슷하고, 주택보급률도 유사한 수준이고, 고령화 속도는 오히려 우리가 더 빠르다.

그런 일본이 1990년에 버블 붕괴가 일어나서, 지금 주택 가격이 (일본의) 1985년 가격을 유지하고 있다. 여기서 배워야 한다. 일본도 1988년 상황을 유지했으면 좋았을텐데, 2-3년동안 그 가격을 더 올려버렸다. 그러다 붕괴된 이후에 헤어나오질 못하고 있다. 현재 한국에도 국소적 불안 요인이 남아있지만, 전반적으로 안정추세로 전환되는 단계인데, 현 정부는 그 추세를 뒤흔드려고 한다.

대체 왜 그런 짓을 하려는가? 이번에 미국의 서브 프라임 사태가 왔으니까 조금 빨라진 감은 있지만, 놔뒀어도 하강 추세는 막을 길이 없었다. 이미 2007년말부터 하강추세로 들어가 있지 않았던가? 실은 그 이전부터 하강해야 됐는데 한나라당이 집권한다는 기대심리가 부동산 가격을 지탱하고 있었다.

김 : 부동산세가 국세로 징수되는 것은 스웨덴등 사례가 꽤 많다. 이건 입법형식의 문제가 아니라, 지방세로 나둬서는 해결되지가 않기 때문에 국세가 된거다. 서울시에서 재산세를 거둘 때에도 공동세 제도로 한다. 강남구에서 거둔 세의 반을 서울시가 가져오고, 그걸 다시 인구 비례로 나눈다. 강남북 균형 발전 차원에서 인정되는 것 아닌가?

다만 어디에 쓰느냐는 문제다. 현재 종부세는 지방에 나눠주는 방식이다. 강남구도 종부세를 70억정도 받아간다. 하지만 같은 70억이라도 지방에 나눠줬을 때와 서울에 나눠줬을 때의 효과는 틀리다. 직접세중에서도 이런 직접세가 없다. 더구나 계층 균형, 지역 균형 세제로서도 효과적이다. 그래서 편가르기 세금이라고 보고 싶지 않다. 세금이 누진적으로 적용되는 체계는 자본주의 사회 대부분이 가지고 있는 규칙이다.

김 : 미실현이익에 대한 과세는 예전에 헌법재판소에서 합헌으로 판정을 했던 사안이다. 그게 재산 과세의 특징이다. (찾아보니 관련 기사(링크)가 있었다. 법원의 입장은 부과되는 세금이 '집값이 오른 부분에 대한 과세'가 아니라 '높은 집값 자체에 대한 과세'이므로 위헌이 아니다-라는 것이다. 94년 토초세 관련 헌법 재판소의 판결은 옆의 링크된 pdf 파일에서 볼 수가 있다.(관련 링크)) 다만 몇가지 기술적 문제에 대해선 헌법불합치 판정이 나온 적이 있다. 게다가 종부세는 미실현이익에 대한 과세가 아니다. 그만한 사회적 자산을 가지고 있기 때문에 부과하는 세금이다.

세대별 합산 문제는 ... 합헌 쪽에 공감 한다. 그게 상식에 부합한다고 본다. 양도 소득세를 1가구 1주택에 대해서 경감하는 이유는, 집은 한 가족이 사는 것이란 것을 인정하기 때문이다. 헌재가 이성적으로 판단하리라고 믿는다. 주택을 금융소득이랑 같이 보는 것은 말이 안된다.

김 : 시장 상황에 따라서 부동산 정책은 바꿀 수 있다. 아니 바뀌어야 한다. 하지만 이명박 정부가 딱 3가지만 지켜줬으면 좋겠다. 하나는 투명화다. 이건 안 바꿀 것이라 믿는다. 두번째 보유세는 바꾸지 않았으면 한다. 미국에서 가격 폭락했다고 세금 깍아준다는 이야기 들어봤는가? 세번째 개발이익을 환수해야 한다. 재개발시 발생한 개발이익을 소유자가 다 먹어버리면, 사회정의에도 안맞고 가격이 오르게 된다. 사회와 소유자가 나눠야 한다.

우리는 일종의 부동산 노예로 살고 있다. 올라도 걱정, 내려도 걱정인 상황에서 살아간다. 노예는 늘 해방되길 바란다. 그러면서도 막상 해방의 길은 두려워 한다. 그 길은 고통스러운 길이기 때문이다. 하지만 그 고통 없이 이르는 해방은 없다. 정말 어떤 가정은 감당하기 어려운 경험을 하고 있을 수도 있다. 그 부분을 모르는 것이 아니다.

하지만 괴물처럼 변해있는 감옥을 생각한다면, 가야할 길은 정해져있다. 세계의 경험이 얘기한다. 하지만 그 길로 가려니 고통스럽다. 우리가 그런 시기다. 떨어져야 한다고 말했으면 서도, 막상 떨어지려니 너무 불안해 한다. 그러면서 폭락을 막는다는 이유로 거품을 부추기는 정책을 정부가 보름마다 하나씩 내놓고 있다.

... 결국 우리의 선택에 달려있는 문제다. 그만한 고통을 견디고 정상화의 길로 갈것이냐, 아니면 금단을 못 견딜 것인가의 기로에 서 있다. 상당한 어려움을 겪는 분들이 있지만, 그 분들을 위한 별도의 대책을 세우더라도, 종부세의 기조와 원칙은 지켜져야 한다. 현재처럼 가면 종부세는 명목상의 세재로 전락할 우려가 있고, 그러면 보유세 강화라는 사회적 합의를 포기하게 된다.

물론 종부세가 위헌 판정을 받는다고 해서 쉽게 버블이 생기지는 않는다. 그렇지만 보유세 강화라는 사회적 목표를 포기한다면.... 우리 사회가 그렇게 벗어나고 싶었던 부동상 불패론을 확인해 주는 모습이 된다. 우리는 우리가 알고 선택해서 거품을 뺄것이냐, 억지로 부풀린 다음 거품이 터지도록 할 것이냐-의 기로에 서 있는 셈이다.

그 기로에서, 거품이 터지는 것보다는 서서히 연착륙 시킬 수 있는 길을 선택하기를 바랄 뿐이다.

김수현(이하 김) : 종부세의 기초는 참여정부 인수위 시절 만들어졌다. 당시 부동산 정책의 핵심은 세가지였는데, 시장 투명화와 보유세 강화, 공공 임대주택 건설이 그것이다. 보유세 강화-거래세 완화는 80년대 후반(주-1989년) 경실련이 만들어질 무렵부터 이뤄진 사회적 합의라고 생각한다. 그렇지만 역대 정권에서는 한번도 보유세 강화가 제대로 이뤄지지 못했다.

그래서 보유세 강화는 인수위 초기부터 과제였으며, 그를 위해 재경부, 행자부등 각 분야의 전문가들이 인수위에 모여서 보유세 강화에 대한 논의를 했다. 논의 결과 보유세를 강화하기 위해서는 일부를 국세화 하지 않으면 불가능하다는 결론에 이르렀다. 지방세로 놔둘 경우 지방이 반대하면 실패할 것이 뻔하기 때문이다. 결국 지방세와 국세로 이원화를 할 수 밖에 없었다. 그래서 나온 세금이 '종합부동산'세다.

그렇다면 종부세는 어떤 효과를 거두었을까? 보유세 강화- 거래세 완화의 의미는 보유는 힘들게, 거래는 원활하게 하자는 것이다. 다시 말해 자기의 경제적 능력을 감안해서 집을 사라는 이야기다. 능력도 안되는데 크고 넓고 비싼 집을 사서, 나중에 다시 집값이 오를 것을 기대하는 문화를 바꾸려면 이 방법 밖에는 없다. 역설적으로 한나라당에서 종부세법을 물어 뜯는 이유도, 이게 가장 효과가 높기때문이다.

김 : 솔직히 그게 큰 문제다. 외국에서는 부동산을 살 때 (고가 주택의 경우) 처음부터 보유세를 높게 매기니, 그것을 각오하고 집을 산다. 그에 비해 우리는 그동안, 보유세는 자동차세보다 싼, 무시해도 되는 세금이었다. 그러니 그 분들은 '나는 잘못한 게 없다'라는 억울함 이상의 분노를 표현한다.

그 분들이 10년전 20년전에 집을 살 때 기대했던 비용이, 그 뒤에 정책이 바뀌면서 높아진 것이다. 정부로서도 납득시키기 곤란한 문제가 됐다. 나는 일종의 과도기라고 생각한다. 집 값이 얼마인데 그것을 못내냐-라는 말은 해도 안되고 해서도 안된다고 생각한다. 하지만 안타깝다. (이런 문제에 부딪힐 경우) 선택의 길은 2가지 밖에 없기 때문이다.

하나는 과거로 되돌리자는 것이고, 다른 하나는 힘들지만 보유세 상승을 현실화하는 길로 가는 것이다. 대신 어려움을 겪는 사람들을 위해 무이자 납부유예등, 선별적 보완책을 마련할 수 있다. 종부세의 기조만 흐트리지 않는다면 대 찬성이다. 종부세로 인한 선의의 피해자가 분명히 눈에 보인다. 하지만 지금 우리 눈 앞에 있는 벽을 언젠가는 넘어야 한다.

그런데 왜 처음부터 종부세를 그렇게 만들지 못했을까? 솔직히 처음에는, 종부세가 너무 약한 제도였다. 과표적용률의 상승과 공시가격 현실화로 인해 작년부터 강해진 거다. 그 때문에 김종률 의원의 납부유예안이 담긴 종부세 개정안을 작년 국회에 제출한 바가 있다. 하지만 통과하지 못했다. 한나라당은 종부세 폐지를 공공연하게 얘기하고 있었고, 참여정부는 이런 논의 자체가 종부세에 대한 신뢰를 떨어뜨리지 않을까하는 걱정이 있었다. 그래서 본법에다 손을 대기를 꺼려했다.

김 : 어떤 분은 그렇게 묻는다. 그럼 강남은 부자만 살아야 하냐고. 그게 맞다. 외국에선 부자 동네에 부자만 산다. 그런다고 욕먹지 않는다. 그에 상응하는 높은 세금을 내주기 때문이다. 그런데 한국은 그에 상응하는 높은 세금을 물지 않기 때문에, 다른 사람들에게 선망과 질시를 동시에 받는, 좀 이상한 주거 문화가 형성됐다. 그러니까, 꼭 능력이 되지 않더라도 돈을 벌기 위해서 들어가야 한다는.

솔직히 이사가세요- 능력이 안되면 그 지역에 들어가지 마세요-라는 말을 하긴 쉽지 않다. 이건 기존 관념을 벗어나는 일이다. 모두에게(강남에서 이사가세요-라는 말을 듣는 사람과 강남에 들어가고 싶었던 사람들) 욕을 먹기 딱 좋다. 하지만 그렇게 되는 것이 정상적 부동산 시장 상황이다. 그리고 그런 상황에서 전반적으로 부동산 가격이 안정이 되면, 자신의 능력과 욕구에 맞는 주택에서 살아갈 수가 있게 된다.

예를 들어 나는 세 사는 사람인데, 뉴타운 같은 것으로 인해 싼 세집이 없어지면 그 사람은 고통을 받게 된다. 그런 사람들을 위해서는 임대 주택등이 계속 공급되야 한다. 반면 나는 세금을 많이 내도 좋은 주택에 살아야겠다-라는 사람에겐 그에 맞는 주택이 공급되면 되는 것이다.

지금 우리의 욕망은 자신의 능력과 무관하게 크고 비싼집 일변도로 몰려있다. 보유세를 정상화한다는 것은 이렇게 일변도로 몰리는 것을 자신의 처지에 맞는 수준으로 이렇게 줄을 세운다는 것이다. 그런 면에서 보유세가 중요한 역할을 하고, 동시에 정부가 임대주택등의 공급을 늘려줘야 한다.

결국 조세 체계와 주거 복지는 한 셋트다. 조세체계가 크고 비싼 집에 대한 불필요한 수요를 줄이는 것이라면, 주거복지는 작지만 편안한 집을 필요로 하는 사람에게 필요한 주택이 공급되도록 만드는 것이다. 그것이 함께 가야 한다.

솔직히 부동산과 교육, 이 두 가지 정책이 성공했다는 이야기를 들어본 적이 없다. 참 어렵다. 모두가 이해관계자고, 그 이해가 모두 상반되어 있다. 문제는 그런 상황에서 점점 더 나쁜 수렁으로 빠져들고 있다는 사실이다. 아무도 정부를 믿지 않고, 버티면 된다는 생각과, 근거없는 신화가 살아있다.

이는 단순히 정책에 대한 불신이 아니다. 이 배경에는 우리 사회의 기득권 층과, 기득권층으로 들어가고 싶은 수많은 사람들의 욕망과 불안이 합쳐져 있다. 우리만 뒤쳐지는 것이 아닌가-하는 불안감과, 나도 올라가야겠다는 욕망이 결합된 절묘한 구조를 이루고 있는 곳이 교육과 부동산, 이 두 분야다. 모두가 가해자면서 모두가 피해자인.

그렇지만 해법이 과연 없을까? 최소한 주택은 희망이 보인다. 그걸 말해주는 몇개의 지표가 있다.

- 주거 상황의 상당한 개선
최저 주거 기준(국토해양부 홈피에서 확인) 미달 가구가 급격히 줄어들고 있다. 10년전에는 전체 가구의 33% 수준이었는데, 지금은 그 비율이 10% 이하로 내려간 것으로 보인다. 한국의 수많은 아파트들 가운데, 전체의 반이 지난 10년 안에 지어졌다. 급격히 주거 상황이 개선되고 있는 중이다.

이미 실질 주택 보급률(1인가구등을 감안한 보급률)은 99%에 도달했다. 주택의 절대 빈곤 문제는 거의 해결된 상태다. 남은 것은 서울의 시존 시가지를 고치는 일 정도다. 따라서 부동산 값이 영원히 오를 것 같다는 생각은 착각이다. 앞으론 투기 상황이 일어나기 힘들다.

- 공공 임대 주택의 보급과 베이비붐 세대의 은퇴
다른 하나는 2010년이 되면 전체 주택의 10%가 공공주택이 된다. 한마디로 한국 사람의 10%는 국가가 제공한 주택에서 살고 있다는 말이 된다. 공공임대주택은 주변 싯가보다 싸게 가격이 매겨진다. 그러면 전월세 가격의 폭등도 일어나지 않게 된다. 고령화 추세도 감안해야 한다. 주택수요는 1955-65년 출생의 베이비붐 세대에 몰려있다. 2015년이 되면 이들이 은퇴연령에 들어간다. 이때부터 주택 수요가 줄어들 것이다.

이런 3가지 요인 때문에, 앞으로 한국 주택시장상황은 과거와는 완전히 달라진다. 우리도 드디어 거품 붕괴가 일어나기 시작했다. 이번 거품 붕괴를 슬기롭게 막고 부동산 가격을 연착륙 시킬 수만 있다면, 우리는 굉장히 안정적인 주택시장 상황으로 갈 수가 있다.